Häufige Fragen zur Hausverwaltung

Die WEG kann den Verwalter jederzeit ohne Grund abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG); der Vertrag endet spätestens sechs Monate später automatisch. Bei schweren Pflichtverletzungen ist zusätzlich eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund möglich.

Der Verwaltervertrag endet kraft Gesetzes spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG) — unabhängig von der vereinbarten Laufzeit. Eine kürzere Beendigung ist durch Kündigung oder Aufhebungsvereinbarung möglich.

Bei der Mietverwaltung gelten die im Vertrag vereinbarten Kündigungsfristen, oft drei Monate. Ohne vereinbarte Frist ist die ordentliche Kündigung nach § 621 BGB möglich, bei wichtigem Grund jederzeit fristlos nach § 626 BGB.

Die einfache Mehrheit der in der Eigentümerversammlung abgegebenen Stimmen genügt. Ein wichtiger Grund ist seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 nicht mehr erforderlich.

Für WEG-Verwaltung sind 2026 je nach Region und Objektgröße 18 bis 35 Euro pro Einheit und Monat üblich, für Mietverwaltung 20 bis 40 Euro oder 4 bis 7 Prozent der Nettokaltmiete.

Bei der WEG-Verwaltung tragen die Eigentümer die Kosten über das Hausgeld. Bei der Mietverwaltung dürfen die Verwaltungskosten nicht auf Mieter umgelegt werden, sind für Vermieter aber als Werbungskosten absetzbar.

Fixaufwände wie Versammlung, Abrechnung und Buchhaltung fallen unabhängig von der Größe an. Bei wenigen Einheiten verteilen sie sich auf weniger Schultern — der Preis pro Einheit steigt.

Vergleichen Sie mehrere Angebote mit identischem Leistungsumfang. Über Verwalter-Vermittlung stellen Sie kostenlos eine Anfrage und erhalten Angebote geprüfter Verwaltungen aus Ihrer Region.

Ein zertifizierter Verwalter hat vor einer IHK eine Prüfung über rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse der WEG-Verwaltung abgelegt. Bestimmte Qualifikationen wie Immobilienkaufmann oder Immobilienfachwirt sind der Prüfung gleichgestellt.

Es gibt keine generelle Berufszulassungspflicht. Aber jeder Eigentümer kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters als ordnungsmäßige Verwaltung verlangen — ausgenommen sind nur kleine WEGs unter neun Einheiten mit einem Miteigentümer als Verwalter.

Die Erlaubnis nach § 34c GewO ist die gewerberechtliche Zulassung und für jeden gewerblichen Wohnimmobilienverwalter zwingend. Die Zertifizierung nach § 26a WEG ist ein zusätzlicher Fachkunde-Nachweis durch eine IHK-Prüfung.

Lassen Sie sich das IHK-Zertifikat oder den Nachweis einer gleichgestellten Qualifikation vorlegen, dazu Gewerbeerlaubnis und Berufshaftpflicht. Seriöse Verwaltungen stellen diese Unterlagen bereits mit dem Angebot zur Verfügung.

Anforderungen definieren, mehrere Angebote einholen und systematisch vergleichen: § 34c-Erlaubnis, § 26a-Zertifizierung, Haftpflichtversicherung, Erreichbarkeit und Bewertungen prüfen. Vermittlungsportale mit geprüften Anbietern beschleunigen die Suche deutlich.

Pflicht ist die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO. Für WEG-Verwaltungen kommt die Zertifizierung nach § 26a WEG hinzu, auf die Eigentümer Anspruch haben. Eine Vermögensschaden-Haftpflicht ist dringend zu empfehlen.

Mindestens drei Angebote mit identischem Leistungsumfang. Vergleichen Sie neben der Grundvergütung immer auch den Sonderleistungskatalog, die Vertragslaufzeit und die nachgewiesene Qualifikation.

Rechnen Sie mit drei bis sechs Monaten von der Suche bis zur Übernahme. Gute Verwaltungen haben Vorlaufzeiten, und bei einer WEG muss die Bestellung per Beschluss in der Eigentümerversammlung erfolgen.

Die Bestellung des WEG-Verwalters ist auf höchstens drei Jahre bei der Erstbestellung und danach auf höchstens fünf Jahre begrenzt (§ 26 Abs. 2 WEG). Der Vertrag sollte dieselbe Laufzeit haben.

Sonderleistungen sind Aufgaben, die nicht mit der Grundpauschale abgegolten sind — etwa zusätzliche Versammlungen, Mahnverfahren, Sanierungsbegleitung oder die Verwalterzustimmung beim Verkauf. Sie werden nach Stundensatz oder Einzelpauschale berechnet.

Ja. Die WEG kann den Verwalter jederzeit ohne wichtigen Grund abberufen; der Vertrag endet dann automatisch spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).

Vertragspartner ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), nicht der einzelne Eigentümer. Die Eigentümerversammlung beschließt über den Vertragsabschluss, meist zusammen mit der Bestellung des Verwalters.

Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung jedes Wohnungseigentümers an die Eigentümergemeinschaft. Es deckt Betriebskosten, die Erhaltungsrücklage und die Verwaltungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums.

Im Durchschnitt 3 bis 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei Ausstattung wie Aufzug, Tiefgarage oder Concierge kann es deutlich höher liegen.

Umlagefähig sind die Betriebskosten nach BetrKV, etwa Heizung, Wasser, Müll, Hausreinigung, Aufzug und Versicherungen. Nicht umlagefähig sind Erhaltungsrücklage, Verwaltervergütung und Reparaturkosten.

Die Verwaltung mahnt die Rückstände an und setzt sie notfalls gerichtlich für die Gemeinschaft durch. Hausgeldrückstände können bis zur Zwangsversteigerung der Wohnung führen.

Nein, es gibt keinen gesetzlichen Verwalterzwang. Eine WEG darf sich selbst verwalten. Allerdings kann jeder einzelne Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters als Teil ordnungsmäßiger Verwaltung verlangen.

Ohne Verwalter vertreten nach § 9b WEG alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich. Verträge und Bankgeschäfte erfordern dann die Mitwirkung sämtlicher Eigentümer.

Bei mehr als acht Einheiten kann jeder einzelne Eigentümer einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Bei kleineren WEGs mit Eigentümer-Verwalter muss mindestens ein Drittel der Eigentümer die Zertifizierung verlangen.

Professionelle WEG-Verwaltung kostet etwa 18 bis 35 Euro pro Einheit und Monat. Die Selbstverwaltung spart diese Gebühr, verursacht aber Zeitaufwand und Haftungsrisiken, die bei Fehlern schnell teurer werden.

Das WEMoG erleichterte bauliche Veränderungen (einfache Mehrheit), machte jede Versammlung beschlussfähig, erlaubte die jederzeitige Abberufung der Verwaltung, schuf den Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter und gab der Verwaltung umfassende Vertretungsmacht nach § 9b WEG.

Jeder Wohnungseigentümer — seit dem 1. Dezember 2023. Ausgenommen sind nur Kleinst-WEGs mit weniger als neun Einheiten, die ein Miteigentümer verwaltet, sofern nicht ein Drittel der Eigentümer die Zertifizierung verlangt.

Ja. Seit der Reform ist die Abberufung jederzeit ohne wichtigen Grund per Mehrheitsbeschluss möglich. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Ja. Mit einer Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen kann die Gemeinschaft rein virtuelle Versammlungen für maximal drei Jahre beschließen. Bis Ende 2028 kann jeder Eigentümer jährlich eine Präsenzversammlung verlangen.

Ja. Seit der WEG-Reform 2020 kann der Verwalter nach § 26 Abs. 3 WEG jederzeit ohne wichtigen Grund per Mehrheitsbeschluss abberufen werden. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Von der Angebotssuche über den Beschluss bis zur vollständigen Übergabe dauert ein Verwalterwechsel in der Regel drei bis sechs Monate. Die Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung beträgt mindestens drei Wochen.

Die einfache Mehrheit der in der Eigentümerversammlung abgegebenen Stimmen genügt — sowohl für die Abberufung des alten als auch für die Bestellung des neuen Verwalters.

Ja. Sämtliche Verwaltungsunterlagen — von der Teilungserklärung über Abrechnungen bis zu Schlüsseln und Verträgen — gehören der Eigentümergemeinschaft und müssen bei der Übergabe vollständig herausgegeben werden.

Mindestens einmal pro Jahr. Zusätzliche Versammlungen muss die Verwaltung einberufen, wenn der Verwaltungsbeirat oder mehr als ein Viertel der Eigentümer es schriftlich unter Angabe von Zweck und Gründen verlangen.

Die Einberufungsfrist beträgt drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG). Die Einladung muss in Textform erfolgen — eine E-Mail mit Ort, Zeit und Tagesordnung reicht aus.

Immer. Seit der WEG-Reform 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer oder vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig.

Ja, seit Oktober 2024. Die Gemeinschaft muss dies mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen; der Beschluss gilt höchstens drei Jahre. Bis Ende 2028 kann jeder Eigentümer einmal jährlich eine Präsenzversammlung verlangen.

Zu den Kernaufgaben gehören Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung, Umsetzung der Beschlüsse, Organisation von Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums sowie die Verwaltung der Gemeinschaftskonten und der Erhaltungsrücklage. Hinzu kommen laufende Themen wie Versicherungen, Hausordnung und Dienstleistersteuerung.

Ein zertifizierter Verwalter hat eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer abgelegt oder verfügt über eine gleichgestellte Qualifikation (z. B. Volljurist, Immobilienkaufmann, geprüfter Immobilienfachwirt). Wohnungseigentümer haben grundsätzlich Anspruch darauf, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird – ausgenommen sind nur kleine, selbstverwaltete Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten.

Marktüblich sind je nach Stadt, Objektgröße und Zustand etwa 20 bis 45 Euro netto pro Einheit und Monat. Kleine Gemeinschaften zahlen wegen Mindestpauschalen pro Einheit oft mehr. Sonderleistungen wie die Begleitung großer Sanierungen oder zusätzliche Versammlungen werden in der Regel gesondert vergütet.

Die Eigentümerversammlung beschließt den Wechsel mit einfacher Mehrheit. Seit der WEG-Reform kann der Verwalter jederzeit abberufen werden; der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Planen Sie drei bis sechs Monate für Angebotseinholung, Beschluss und Übergabe der Unterlagen ein.

Typisch sind Mieterkommunikation, Überwachung der Mieteingänge mit Mahnwesen, die jährliche Nebenkostenabrechnung, Wohnungsübergaben, Neuvermietung mit Mieterauswahl, Handwerkerbeauftragung und die Prüfung von Mietanpassungen. Der genaue Umfang wird im Verwaltervertrag geregelt – lassen Sie sich den Leistungskatalog immer schriftlich geben.

Nein. Verwaltungskosten zählen bei Wohnraum nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung und dürfen daher nicht über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden. Sie bleiben beim Eigentümer.

Ja. Das Honorar der Mietverwaltung ist in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar (Anlage V). Das mindert die effektive Belastung je nach persönlichem Steuersatz deutlich.

Üblich sind je nach Stadt und Objekt etwa 20 bis 35 Euro netto pro Wohneinheit und Monat oder 4 bis 7 Prozent der Nettokaltmiete. Sonderleistungen wie Neuvermietung, Modernisierungsbegleitung oder Gerichtstermine werden häufig separat nach Stunden- oder Pauschalsätzen abgerechnet.

Im Gewerbemietrecht gilt weitgehende Vertragsfreiheit: Laufzeiten, Indexmieten, Umsatzsteueroption und die Verteilung von Instandhaltungs- und Nebenkostenpflichten werden individuell vereinbart. Die Verwaltung muss jeden Vertrag einzeln abbilden – inklusive Fristenmanagement für Optionsrechte und Wertsicherungsklauseln. Mieterschutzvorschriften des Wohnraummietrechts gelten nicht.

Bei einem Triple-Net-Vertrag trägt der Mieter neben der Miete die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten und die Kosten für Versicherungen und Abgaben – beim Eigentümer verbleibt im Wesentlichen nur Dach und Fach, je nach Vereinbarung sogar das nicht. Die Verwaltung muss diese Kostenverteilung in Abrechnung und Instandhaltungssteuerung exakt umsetzen.

Indexmieten koppeln die Miete über eine Wertsicherungsklausel an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Steigt der Index über den vereinbarten Schwellenwert, kann die Miete entsprechend angepasst werden. Die Gewerbeverwaltung überwacht die Indexentwicklung, macht Anpassungen fristgerecht geltend und dokumentiert sie revisionssicher.

Anders als im Wohnraum sind die umlagefähigen Nebenkosten im Gewerbe weitgehend frei verhandelbar – bei entsprechender Vereinbarung auch Verwaltungskosten, Instandhaltung und Center-Management. Voraussetzung ist eine klare, transparente vertragliche Regelung; pauschale oder intransparente Klauseln sind häufiger Streitpunkt vor Gericht.

Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) betreut Ihre einzelne vermietete Eigentumswohnung: Mieterkommunikation, Mieteingangskontrolle, Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter, Wohnungsübergaben, Neuvermietung und Reparaturen innerhalb der Wohnung. Sie wird per separatem Vertrag zwischen Ihnen und der Verwaltung vereinbart.

Die WEG-Verwaltung wird von der Eigentümergemeinschaft bestellt und verwaltet nur das Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Gemeinschaftskonten). Die SEV beauftragen Sie individuell für Ihre eigene Wohnung und das Mietverhältnis. Beides kann derselbe Anbieter übernehmen, muss es aber nicht.

Üblich sind etwa 20 bis 40 Euro netto pro Wohnung und Monat, in teuren Märkten auch mehr. Die Kosten sind nicht auf den Mieter umlegbar, aber als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V) voll absetzbar.

Ja, viele Verwaltungen bieten die SEV als Zusatzleistung an – das hat den Vorteil, dass Jahresabrechnung der WEG und Nebenkostenabrechnung des Mieters aus einer Hand kommen. Es ist aber ein eigener Vertrag mit eigener Vergütung; Sie können die SEV auch an einen anderen Anbieter vergeben.

Für die WEG-Verwaltung sind in Berlin etwa 20 bis 35 Euro netto pro Einheit und Monat üblich, für die Mietverwaltung 20 bis 30 Euro pro Einheit oder 4 bis 6 Prozent der Nettokaltmiete. Kleine Gemeinschaften und sanierungsbedürftige Altbauten zahlen tendenziell mehr. Sonderleistungen werden separat berechnet.

Vergleichen Sie mehrere Anbieter anhand von Bewertungen, Leistungsschwerpunkten (WEG- oder Mietverwaltung) und Erfahrung mit ähnlichen Objekten in Ihrem Bezirk. Über Verwalter-Vermittlung stellen Sie kostenlos einen Auftrag ein, auf den sich passende Berliner Verwaltungen direkt melden.

Der Wechsel erfolgt per Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung: Der alte Verwaltervertrag wird gekündigt bzw. läuft aus, ein neuer Verwalter wird bestellt. Planen Sie 3 bis 6 Monate Vorlauf für Angebotseinholung, Beschlussfassung und Übergabe der Unterlagen ein.

Ja, allerdings geben viele Großverwalter Bestände unter 20 Einheiten ab. Spezialisierte kleinere Verwaltungen übernehmen auch WEGs ab 4 bis 6 Einheiten – meist mit einer Mindestpauschale. In unserem Verzeichnis sehen Sie, welche Verwaltungen welche Objektgrößen betreuen.

In München liegen die Gebühren für die WEG-Verwaltung meist bei 25 bis 45 Euro netto pro Einheit und Monat, für die Mietverwaltung bei 25 bis 35 Euro pro Einheit oder 5 bis 7 Prozent der Nettokaltmiete. Viele Verwaltungen verlangen Mindestpauschalen, wodurch kleine WEGs pro Einheit mehr zahlen.

Der Münchner Markt ist ausgelastet: Viele etablierte Verwaltungen nehmen keine neuen WEGs an, insbesondere keine kleinen Gemeinschaften. Es hilft, mehrere Anbieter parallel anzufragen – genau dafür ist unser kostenloser Auftrags-Flow gedacht, bei dem sich Verwaltungen mit freier Kapazität direkt melden.

Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) betreut Ihre einzelne vermietete Eigentumswohnung: Mieterkommunikation, Nebenkostenabrechnung, Mieteingangskontrolle und Übergaben. Sie ergänzt die WEG-Verwaltung, die nur das Gemeinschaftseigentum verwaltet. In München kostet die SEV typischerweise 25 bis 40 Euro pro Monat.

Wohnungseigentümer haben Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG (IHK-Prüfung oder gleichgestellte Qualifikation). Achten Sie zudem auf eine Vermögensschaden-Haftpflicht, Berufserfahrung mit vergleichbaren Objekten und Mitgliedschaften in Verbänden wie VDIV oder BVI.

Für die WEG-Verwaltung sind in Hamburg etwa 22 bis 40 Euro netto pro Einheit und Monat üblich, für die Mietverwaltung 22 bis 32 Euro pro Einheit oder 4 bis 6 Prozent der Nettokaltmiete. Objekte mit Erbbaurecht oder aufwendiger Technik liegen am oberen Rand der Spanne.

Vergleichen Sie mehrere Hamburger Anbieter nach Bewertungen, Leistungsprofil und Erfahrung mit Ihrem Objekttyp – vom Eimsbütteler Altbau bis zur Neubau-WEG. Über Verwalter-Vermittlung stellen Sie kostenlos einen Auftrag ein, auf den sich passende Verwaltungen direkt melden.

Erbbaurechte sind in Hamburg weit verbreitet. Die Verwaltung muss Erbbauzinsen korrekt in Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung abbilden und Fristen wie Anpassungsklauseln und Laufzeiten im Blick behalten. Fragen Sie gezielt nach Erfahrung mit Erbbaurecht-Beständen.

Idealerweise 4 bis 6 Monate vor Vertragsende: Angebote einholen, Kandidaten zur Eigentümerversammlung einladen, per Mehrheitsbeschluss bestellen und die Übergabe der Verwaltungsunterlagen regeln. So vermeiden Sie eine verwalterlose Übergangszeit.

Für die WEG-Verwaltung sind in Köln rund 20 bis 35 Euro netto pro Einheit und Monat üblich, für die Mietverwaltung 20 bis 30 Euro pro Einheit oder 4 bis 6 Prozent der Nettokaltmiete. Kleine Gemeinschaften zahlen wegen Mindestpauschalen pro Einheit oft etwas mehr.

Vergleichen Sie mehrere Kölner Anbieter nach Google-Bewertungen, Leistungsschwerpunkt und Erfahrung mit Ihrem Objekttyp – vom Ehrenfelder Altbau bis zur Neubau-WEG in Deutz. Über Verwalter-Vermittlung stellen Sie kostenlos einen Auftrag ein und erhalten Rückmeldungen passender Verwaltungen.

Ja – gerade inhabergeführte Verwaltungen betreuen auch Gemeinschaften ab 4 bis 6 Einheiten, meist mit einer monatlichen Mindestpauschale. In unserem Verzeichnis erkennen Sie an den Profilangaben, welche Objektgrößen eine Verwaltung annimmt.

Kernaufgaben sind Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung, Umsetzung der Beschlüsse, Instandhaltungsorganisation und die Verwaltung der Gemeinschaftskonten. Hinzu kommen aktuelle Themen wie energetische Sanierung und Ladeinfrastruktur.

Für die WEG-Verwaltung sind in Frankfurt etwa 22 bis 40 Euro netto pro Einheit und Monat üblich, für die Mietverwaltung 22 bis 32 Euro pro Einheit oder 4 bis 6 Prozent der Nettokaltmiete. Hochhäuser und Objekte mit komplexer Technik liegen am oberen Rand der Spanne.

Vergleichen Sie mehrere Frankfurter Anbieter nach Bewertungen, Leistungsprofil und Erfahrung mit Ihrem Objekttyp – vom Nordend-Altbau bis zur Hochhaus-WEG. Über Verwalter-Vermittlung stellen Sie kostenlos einen Auftrag ein und erhalten direkte Rückmeldungen passender Verwaltungen.

Ja – durch den hohen Anteil internationaler Eigentümer bieten viele Frankfurter Verwaltungen englischsprachige Kommunikation, Eigentümerversammlungen mit Übersetzung und digitale Portale an. Achten Sie in den Profilen auf entsprechende Angaben oder fragen Sie es im Auftrag explizit an.

Gemischt genutzte Objekte erfordern eine Verwaltung mit Erfahrung in Wohnraum- und Gewerbemietrecht, etwa bei Indexmieten, Umsatzsteueroption und Betriebskostenabrechnung für Gewerbeeinheiten. In unserem Verzeichnis erkennen Sie am Leistungsprofil, welche Verwaltungen Gewerbeverwaltung anbieten.