WEG ohne Verwalter: Wann Selbstverwaltung funktioniert — und wann nicht
Eine WEG muss keinen Verwalter bestellen — aber Selbstverwaltung hat Tücken: Haftung, Bankkonto, Versammlungen. Ab wann sich professionelle Verwaltung lohnt und was einzelne Eigentümer verlangen können.
Ist eine WEG ohne Verwalter überhaupt zulässig?
Ja — das Wohnungseigentumsgesetz kennt keinen Verwalterzwang. Eine Eigentümergemeinschaft kann sich selbst verwalten, unabhängig von ihrer Größe. Die Bestellung eines Verwalters gehört zwar zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG), erzwingen kann sie aber nur ein Eigentümer, der sie verlangt — solange das niemand tut, bleibt die Selbstverwaltung rechtlich möglich.
In der Praxis funktioniert Selbstverwaltung am ehesten in kleinen Gemeinschaften mit zwei bis sechs Einheiten, in denen sich die Eigentümer kennen, ein Eigentümer Buchhaltungserfahrung mitbringt und das Gebäude in gutem Zustand ist. Alle Pflichten eines Verwalters — Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Versammlungen, Beschlussumsetzung, Verkehrssicherung — bestehen aber auch ohne Verwalter weiter und müssen von der Gemeinschaft selbst erfüllt werden.
Die größten Risiken der Selbstverwaltung
- Vertretung nach außen: Ohne Verwalter wird die Gemeinschaft nach § 9b WEG durch alle Eigentümer gemeinschaftlich vertreten. Jeder Vertrag, jede Vollmacht braucht alle Unterschriften — bei Streit oder Abwesenheit ist die WEG faktisch handlungsunfähig.
- Bankkonto: Viele Banken eröffnen Konten für eine Gemeinschaft ohne Verwalter nur zögerlich, weil die Vertretungsverhältnisse kompliziert nachzuweisen sind. Ein privates Konto eines Eigentümers für Gemeinschaftsgelder ist keine ordnungsmäßige Verwaltung.
- Eigentümerversammlungen: Ohne Verwalter kann die Versammlung nur unter den Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG einberufen werden — formale Fehler machen Beschlüsse anfechtbar.
- Haftung: Wer Verwalteraufgaben übernimmt, haftet für Fehler — etwa bei der Verkehrssicherungspflicht, verspäteten Abrechnungen oder versäumten Fristen. Eine Berufshaftpflicht wie bei professionellen Verwaltungen fehlt.
- Wissen und Zeit: Heizungsgesetz, Erhaltungsrücklage, Beschlussrecht — die Anforderungen steigen. Fehler kosten oft mehr, als eine Verwaltung im Jahr kostet.
Ab welcher Größe lohnt sich eine professionelle Verwaltung?
Eine feste gesetzliche Grenze gibt es nicht — aber klare Erfahrungswerte. Entscheidend sind neben der Zahl der Einheiten auch Gebäudezustand, Vermietungsquote und die Bereitschaft der Eigentümer, dauerhaft Arbeit zu übernehmen:
| Größe der WEG | Selbstverwaltung | Einschätzung |
|---|---|---|
| 2–4 Einheiten | gut möglich | überschaubarer Aufwand, kurze Wege — klare Aufgabenverteilung nötig |
| 5–8 Einheiten | mit Einschränkungen | funktioniert nur mit engagiertem, fachkundigem Eigentümer |
| 9–20 Einheiten | kaum empfehlenswert | Abrechnung, Rücklagen und Instandhaltung überfordern Laien regelmäßig |
| über 20 Einheiten | nicht empfehlenswert | professionelle Verwaltung ist hier faktisch Standard |
Zum Vergleich: Eine professionelle WEG-Verwaltung kostet je nach Region und Größe etwa 18 bis 35 Euro pro Einheit und Monat — Details im Beitrag Hausverwaltung-Kosten. Gemessen am Haftungsrisiko und Zeitaufwand der Selbstverwaltung ist das oft gut investiertes Geld.
Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter
Seit der WEG-Reform kann jeder einzelne Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG verlangen — die Bestellung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder Eigentümer Anspruch hat.
Eine Ausnahme gilt nur für Kleinst-Gemeinschaften: Bei weniger als neun Einheiten kann ein Miteigentümer selbst als Verwalter bestellt werden, ohne zertifiziert zu sein — es sei denn, mindestens ein Drittel der Eigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Im Umkehrschluss gilt: In Gemeinschaften mit mehr als acht Einheiten kann schon ein einzelner Eigentümer die Selbstverwaltung beenden, indem er einen zertifizierten Verwalter verlangt.
Fazit: Selbstverwaltung ist möglich, aber selten günstig
WEG ohne Verwalter heißt: gleiche Pflichten, volle Haftung, keine Profi-Strukturen. Für kleine, harmonische Gemeinschaften mit fachkundigen Eigentümern kann das funktionieren. Sobald Sanierungen anstehen, Eigentümer wechseln oder Konflikte entstehen, wird die Selbstverwaltung schnell teurer als eine professionelle Verwaltung.
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Häufige Fragen
Muss eine WEG einen Verwalter haben?
Nein, es gibt keinen gesetzlichen Verwalterzwang. Eine WEG darf sich selbst verwalten. Allerdings kann jeder einzelne Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters als Teil ordnungsmäßiger Verwaltung verlangen.
Wer vertritt die WEG ohne Verwalter?
Ohne Verwalter vertreten nach § 9b WEG alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich. Verträge und Bankgeschäfte erfordern dann die Mitwirkung sämtlicher Eigentümer.
Ab wie vielen Einheiten besteht Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter?
Bei mehr als acht Einheiten kann jeder einzelne Eigentümer einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Bei kleineren WEGs mit Eigentümer-Verwalter muss mindestens ein Drittel der Eigentümer die Zertifizierung verlangen.
Was kostet eine professionelle WEG-Verwaltung im Vergleich zur Selbstverwaltung?
Professionelle WEG-Verwaltung kostet etwa 18 bis 35 Euro pro Einheit und Monat. Die Selbstverwaltung spart diese Gebühr, verursacht aber Zeitaufwand und Haftungsrisiken, die bei Fehlern schnell teurer werden.