Eigentümerversammlung: Ablauf, Fristen und Beschlüsse erklärt

Einberufung: Wer lädt ein und welche Frist gilt?

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsorgan jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Einberufen wird sie von der Verwaltung — mindestens einmal im Jahr, außerdem wenn es der Verwaltungsbeirat verlangt oder mehr als ein Viertel der Eigentümer die Einberufung schriftlich unter Angabe von Zweck und Gründen fordert.

Seit der WEG-Reform beträgt die Einberufungsfrist drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG, vorher zwei Wochen). Die Einladung muss in Textform erfolgen — eine E-Mail genügt also, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Sie muss Ort, Zeit und die Tagesordnungspunkte so konkret benennen, dass sich jeder Eigentümer auf die Beschlüsse vorbereiten kann.

Beschlussfähigkeit: Seit der Reform immer gegeben

Vor 2020 war eine Versammlung nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten war — sonst musste eine Wiederholungsversammlung stattfinden. Diese Regel ist abgeschafft: Jede ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung ist heute beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer erscheinen.

Das macht die Teilnahme wichtiger denn je: Wer fehlt und keine Vollmacht erteilt, überlässt die Entscheidungen — etwa über Sanierungen, Hausgeld-Erhöhungen oder den Verwalterwechsel — den Anwesenden. Eine Vertretung per Vollmacht ist zulässig; die Gemeinschaftsordnung kann den Kreis möglicher Vertreter einschränken.

Der typische Ablauf in 6 Schritten

• 1. Eröffnung und Versammlungsleitung: In der Regel leitet die Verwaltung die Versammlung und prüft die Anwesenheit anhand der Eigentümerliste samt Vollmachten.
• 2. Formalien: Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung, ggf. Wahl eines Protokollführers.
• 3. Bericht der Verwaltung: Rückblick auf das Wirtschaftsjahr, Stand laufender Maßnahmen, Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan.
• 4. Aussprache: Diskussion der Tagesordnungspunkte — jeder Eigentümer hat Rede- und Antragsrecht.
• 5. Beschlussfassung: Abstimmung über jeden Tagesordnungspunkt einzeln; die Versammlungsleitung stellt das Ergebnis fest und verkündet es.
• 6. Schluss der Versammlung: Hinweis auf die Anfechtungsfrist und das Protokoll.

Beschlüsse können binnen eines Monats nach Beschlussfassung beim zuständigen Gericht angefochten werden; die Begründung muss innerhalb von zwei Monaten folgen. Verkündete Beschlüsse sind bis zu einer gerichtlichen Aufhebung gültig und müssen von der Verwaltung umgesetzt werden.

Stimmrechte und Mehrheiten: So wird gezählt

Gesetzlicher Regelfall ist das Kopfprinzip (§ 25 Abs. 1 WEG): Jeder Eigentümer hat eine Stimme — egal, wie viele Wohnungen ihm gehören. Viele Gemeinschaftsordnungen weichen davon ab und vereinbaren das Objektprinzip (eine Stimme pro Einheit) oder das Wertprinzip (Stimmkraft nach Miteigentumsanteilen). Ein Blick in die Teilungserklärung lohnt sich also.

Enthaltungen zählen bei der einfachen Mehrheit nicht mit — es kommt nur auf das Verhältnis von Ja- zu Nein-Stimmen an.

Protokoll und Beschluss-Sammlung

Über jede Versammlung ist unverzüglich eine Niederschrift zu erstellen. Sie wird vom Versammlungsleiter, einem Eigentümer und — falls vorhanden — dem Beiratsvorsitzenden oder dessen Vertreter unterschrieben. Üblich ist ein Beschlussprotokoll, das die Anträge und Abstimmungsergebnisse festhält; ein wörtlicher Verlaufsbericht ist nicht erforderlich.

Zusätzlich führt die Verwaltung die Beschluss-Sammlung: Dort werden alle verkündeten Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen fortlaufend dokumentiert. Jeder Eigentümer hat ein Einsichtsrecht — wichtig etwa beim Wohnungskauf, um Altlasten wie beschlossene Sonderumlagen zu erkennen.

Online- und Hybrid-Versammlung: Was seit 2024 gilt

Nach § 23 Abs. 1 WEG kann die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit beschließen, dass Eigentümer online an der Präsenzversammlung teilnehmen dürfen (Hybrid-Versammlung). Seit Oktober 2024 ist mehr möglich: Mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen kann die Gemeinschaft rein virtuelle Versammlungen ohne Präsenzort zulassen.

Ein solcher Beschluss gilt für höchstens drei Jahre und muss dann erneuert werden. Bis Ende 2028 gilt zudem eine Übergangsregel: Verlangt auch nur ein Eigentümer eine Präsenzversammlung, muss mindestens einmal jährlich in Präsenz getagt werden. Die Online-Teilnahme muss technisch eine vollwertige Rechteausübung ermöglichen — also Reden, Anträge stellen und Abstimmen in Echtzeit.

Für die Organisation ist die Verwaltung verantwortlich: Sie stellt die Technik, prüft die Identität der Teilnehmer und dokumentiert die Abstimmung. Eine professionelle WEG-Verwaltung sollte Hybrid-Formate heute routiniert anbieten — fragen Sie das bei der Auswahl gezielt ab oder holen Sie über eine kostenlose Anfrage Angebote erfahrener Verwaltungen ein.

Häufige Fragen