WEG-Reform: Diese Änderungen müssen Eigentümer heute kennen
Das WEMoG hat das Wohnungseigentumsrecht zum Dezember 2020 grundlegend umgebaut — 2024 kam die rein virtuelle Versammlung dazu. Die wichtigsten Änderungen und was sie für Eigentümer praktisch bedeuten.
- 1. WEG-Reform im Überblick: Was das WEMoG geändert hat
- 2. Erleichterte bauliche Veränderungen
- 3. Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG
- 4. Abberufung jederzeit und Vertretungsmacht nach § 9b
- 5. Erhaltungsrücklage und weitere Neuerungen
- 6. Update 2024: Rein virtuelle Eigentümerversammlung
- 7. Häufige Fragen
WEG-Reform im Überblick: Was das WEMoG geändert hat
Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) wurde das WEG-Recht zum 1. Dezember 2020 umfassend reformiert — die größte Änderung seit 1951. Ziele: schnellere Entscheidungen in der Gemeinschaft, leichtere Modernisierung der Gebäude und eine professionellere Verwaltung. Seit Oktober 2024 ergänzt eine weitere Novelle die Reform um die rein virtuelle Eigentümerversammlung.
| Änderung | Vorher | Seit der Reform |
|---|---|---|
| Bauliche Veränderungen | Meist Zustimmung aller Betroffenen nötig | Einfache Mehrheit genügt |
| Beschlussfähigkeit der Versammlung | Über 50 % der Anteile mussten vertreten sein | Immer beschlussfähig |
| Einberufungsfrist | 2 Wochen, Schriftform | 3 Wochen, Textform (E-Mail genügt) |
| Abberufung der Verwaltung | Nur bei wichtigem Grund (wenn vereinbart) | Jederzeit ohne Grund möglich |
| Verwalter-Qualifikation | Keine Vorgaben | Anspruch auf zertifizierten Verwalter (§ 26a) |
| Versammlungsformat | Nur Präsenz | Hybrid; rein virtuell mit 3/4-Mehrheit (seit 2024) |
Erleichterte bauliche Veränderungen
Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum können seit der Reform mit einfacher Mehrheit beschlossen werden — früher scheiterten Modernisierungen oft an einzelnen Gegenstimmen. Die Kosten trägt grundsätzlich, wer zugestimmt hat; nur bei einer Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile (oder bei sich amortisierenden Maßnahmen) zahlen alle Eigentümer mit.
Zusätzlich gibt es privilegierte Maßnahmen, auf die jeder Eigentümer einen individuellen Anspruch hat: Ladestation für E-Autos, barrierefreier Umbau, Einbruchsschutz und Glasfaseranschluss. Die Gemeinschaft entscheidet nur noch über das „Wie“, nicht über das „Ob“ — die Kosten trägt der antragstellende Eigentümer selbst.
Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG
Seit dem 1. Dezember 2023 gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellen kann: Jeder Eigentümer hat darauf einen Anspruch. Die Zertifizierung setzt eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer voraus; gleichgestellt sind unter anderem Volljuristen, Immobilienkaufleute und geprüfte Immobilienfachwirte.
Eine Ausnahme gilt nur für Kleinst-WEGs mit weniger als neun Einheiten, wenn ein Miteigentümer selbst verwaltet — und auch dort können Eigentümer mit einem Drittel der Stimmen die Zertifizierung verlangen. Alle Details und die Prüfungsinhalte finden Sie im Beitrag zum zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG.
Abberufung jederzeit und Vertretungsmacht nach § 9b
Die Gemeinschaft kann die Verwaltung seit der Reform jederzeit und ohne wichtigen Grund abberufen — der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Das stärkt die Position unzufriedener Gemeinschaften erheblich; wie der Wechsel praktisch abläuft, zeigt der Ratgeber Hausverwaltung wechseln.
Gleichzeitig wurde die Verwaltung handlungsfähiger: Nach § 9b WEG vertritt sie die Gemeinschaft nach außen mit unbeschränkbarer Vertretungsmacht — nur Grundstückskauf- und Darlehensverträge erfordern einen Beschluss. Im Innenverhältnis darf die Verwaltung Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung eigenständig treffen; was darunter fällt, sollte der Verwaltervertrag konkret regeln (etwa durch Betragsgrenzen für Auftragsvergaben).
Erhaltungsrücklage und weitere Neuerungen
- Erhaltungsrücklage: Die frühere „Instandhaltungsrückstellung“ heißt jetzt Erhaltungsrücklage. Sie bleibt das zentrale Polster für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum und fließt in das Hausgeld ein.
- Jahresabrechnung: Beschlossen wird nur noch über die Abrechnungsspitze (Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse) — das reduziert Anfechtungsrisiken erheblich.
- Vermögensbericht: Die Verwaltung muss jährlich einen Bericht über Rücklagen und das gesamte Gemeinschaftsvermögen vorlegen.
- Einsichtsrecht: Jeder Eigentümer kann die Verwaltungsunterlagen einsehen — ausdrücklich gesetzlich verankert.
- Verwaltungsbeirat: Die Mitgliederzahl ist flexibel; ehrenamtliche Beiräte haften nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
Update 2024: Rein virtuelle Eigentümerversammlung
Seit dem 17. Oktober 2024 erlaubt § 23 Abs. 1a WEG die rein virtuelle Eigentümerversammlung: Die Gemeinschaft kann sie mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, befristet auf höchstens drei Jahre. Bis Ende 2028 muss auf Verlangen auch nur eines Eigentümers mindestens einmal jährlich eine Präsenzversammlung stattfinden.
Für die Praxis heißt das: Gemeinschaften mit verstreut wohnenden Eigentümern sparen Anreise und Saalmiete, brauchen aber eine Verwaltung mit zuverlässiger Versammlungstechnik. Den kompletten Ablauf — von der Einladung bis zum Protokoll — erklärt der Beitrag zur Eigentümerversammlung.
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Häufige Fragen
Was hat die WEG-Reform 2020 geändert?
Das WEMoG erleichterte bauliche Veränderungen (einfache Mehrheit), machte jede Versammlung beschlussfähig, erlaubte die jederzeitige Abberufung der Verwaltung, schuf den Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter und gab der Verwaltung umfassende Vertretungsmacht nach § 9b WEG.
Wer hat Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter?
Jeder Wohnungseigentümer — seit dem 1. Dezember 2023. Ausgenommen sind nur Kleinst-WEGs mit weniger als neun Einheiten, die ein Miteigentümer verwaltet, sofern nicht ein Drittel der Eigentümer die Zertifizierung verlangt.
Kann die WEG den Verwalter jederzeit abberufen?
Ja. Seit der Reform ist die Abberufung jederzeit ohne wichtigen Grund per Mehrheitsbeschluss möglich. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Sind virtuelle Eigentümerversammlungen seit 2024 erlaubt?
Ja. Mit einer Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen kann die Gemeinschaft rein virtuelle Versammlungen für maximal drei Jahre beschließen. Bis Ende 2028 kann jeder Eigentümer jährlich eine Präsenzversammlung verlangen.